Division de l'investissement, des sciences et de la technologie
Méthodologie
L'investissement dans la construction résidentielle neuveNote 1 peut être divisé en deux grandes catégories. La première est la valeur des travaux mis en place. Celle-ci représente la valeur de construction pour les quatre types principaux de logements (unifamiliaux, doubles, en rangée et appartements) réalisée au cours de la période. La deuxième, intitulée autre construction neuve, regroupe l'investissement dans les chalets, maisons mobiles et transformationsNote 2 et également les coûts d'acquisition comme les taxes, les frais de développement des terrains et d'autres frais afférents.
Le présent article se concentre sur la première catégorie. L'équation suivante est utilisée pour le calcul des travaux mis en place pour la construction résidentielle neuve :
où :
It : Valeur des travaux mis en place pour les nouveaux logements durant le tième mois;
CMC : coût d'une mise en chantier de nouveau logement;
MC : nombre de mises en chantier;
CMEP : coefficient de « mise en place »;
i : nombre de mois couverts par les calculs.
Dans cette équation, trois valeurs fondamentales sont nécessaires, à savoir le nombre de mises en chantier, le coût des mises en chantier de nouveaux logements et le coefficient de « mise en place ». Ces trois variables seront examinées en détail. Afin de mieux comprendre l'équation (1), nous commencerons par expliquer les étapes à suivre pour calculer la valeur des travaux mis en place.
Première étape : Permis de bâtir
La première étape se base sur l'Enquête mensuelle Permis de bâtir. L'information sur les permis de construction est fournie plus de 2 400 municipalités, qui couvrent 95 % de la population canadienne. Les résultats de cette enquête représentent les intentions de construction du mois courant, plutôt que l'investissement en construction. Il convient de mentionner qu'une fois un permis délivré pour un nouveau logement, la construction de celui-ci ne débutera pas nécessairement dans l'immédiat. Le niveau d'investissement pour une période particulière est déterminé non seulement d'après la valeur des permis de bâtir accordés pour le mois courant, mais aussi d'après celle des permis accordés pour les mois antérieurs. Cette enquête sert de fondement à l'enquête de la SCHL sur les mises en chantier et elle constitue la seule source de valeurs pouvant être associées correctement aux projets de construction.
Deuxième étape : Coût d'une mise en chantier (CMC)
Il est essentiel de déterminer un coût représentatif pour utiliser dans le calcul des travaux mis en place.
Le coût d'une mise en chantier correspond à la valeur moyenne de construction attribuée aux mises en chantier pour un mois donné.
L'exemple qui suit illustre la méthode d'estimation.
(1) Supposons que nous voulions obtenir un coût de mise en chantier pour un mois particulier, disons juillet. En premier lieu, nous calculons la valeur moyenne des permis de bâtir délivrés pour juillet, ainsi que pour les quatre mois précédents. Puis, nous gonflons cette valeur moyenne en appliquant un « coefficient de gonflement ». Ce rajustement est nécessaire, car généralement, le coût prévu déclaré d'un projet de construction résidentielle est sous estimé, en grande partie à cause des coûts imprévus qui surviennent durant l'exécution du projet.
(2) Ensuite, un taux de réalisation peut être appliqué à chacun des mois observés (dans notre exemple, mars à juillet). Le taux de réalisation représente la proportion approximative des unités de logement autorisées entre mars et juillet (selon l'Enquête Permis de bâtir) qui sera transformée en mises en chantier en juillet. La somme de ces proportions est égale à 100 %. Ce rajustement doit être fait afin de tenir compte des décalages entre les intentions de construire et la réalisation des projets. Habituellement, une mise en chantier surviendra dans les cinq mois suivants la délivrance d'un permis.
Les taux de réalisation appliqués varient selon la province et selon le type de logement de façon à refléter la diversité des projets de construction et des zones géographiques.
(3) Pour chacun des mois (de mars à juillet dans notre exemple), il faut multiplier la valeur moyenne des permis de bâtir par le taux de réalisation. La somme de ces multiplications donne le coût d'une mise en chantier imputé à juillet. Le tableau qui suit illustre l'exemple donné plus haut (valeurs fictives).
| Mois | Moyenne des permis de bâtir en dollars (1) | Taux de réalisation pour juillet (2) | Produit de (1) et (2) |
|---|---|---|---|
| Juillet | 136 000 | 4% | 5 440 |
| Juin | 165 000 | 58% | 95 700 |
| Mai | 142 000 | 22% | 31 240 |
| Avril | 124 000 | 8% | 9 920 |
| Mars | 110 000 | 8% | 8 800 |
| Total : | 100 % | 151 100 | |
Comme le montre le tableau 1, le coût d'une mise en chantier serait de 151 100 $ en juillet. Le calcul complet doit être répété pour chaque mois et le coût d'une mise en chantier varie d'un mois à l'autre.
Troisième étape : Mises en chantier (MC) et unités achevées
Deux variables importantes proviennent de l'enquête de la SCHL: le nombre de mises en chantier (MC) et le nombre d'unités achevées. Les résultats servent à déterminer si et quand les permis de bâtir délivré par les municipalités se concrétisent en projets réels d'investissement et à établir le nombre de ces projets. Le nombre total de mises en chantier est multiplié par le coût d'une mise en chantier dans l'équation de calcul de l'investissement.
Deuxièmement, l'enquête de la SCHL fournit aussi le nombre de projets achevés durant un mois donné, c'est à dire le nombre d'unités achevées. Ces données peuvent être ventilées d'après la durée de la construction. Ces nombres sont indispensables au calcul du coefficient de mise en place (CMEP). Le tableau qui suit est un exemple de données d'enquête sur les « unités achevées ».
| Mois | Durée de la construction | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | Note ....: et ainsi de suite | Total | |
| (mensuel) | ||||||
| Janvier | 41 | 81 | 108 | 136 | Note ....: et ainsi de suite | 1 047 |
| Février | 38 | 63 | 103 | 95 | Note ....: et ainsi de suite | 691 |
| Mars | 32 | 50 | 114 | 170 | Note ....: et ainsi de suite | 967 |
| Avril | 65 | 100 | 328 | 392 | Note ....: et ainsi de suite | 1 710 |
| Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite |
| Total (annuel) | 654 | 2 013 | 3 921 | 4 095 | Note ....: et ainsi de suite | 22 860 |
Par exemple, en janvier 19XX, 1 047 unités ont été achevées en Ontario. En outre, parmi celles-ci, 41 ont demandé un mois de travail, 81, deux mois, et ainsi de suite.
Quatrième étape : Coefficient de mise en place (CMEP)
Lors de l'estimation des niveaux d'investissement, il importe aussi de tenir compte du temps que les entrepreneurs prennent pour concrétiser leurs intentions d'investissement. À cette fin, les unités « mises en place » sont calculées en deux étapes.
1) Pourcentage de construction ajoutée
En premier lieu, un pourcentage de construction ajoutée est attribué à chaque mois d'activité de construction (pour une période qui peut compter jusqu'à 21 mois). Plus précisément, ce pourcentage est attribué à chacun des mois qui suivent les mises en chantier, afin de refléter approximativement le niveau d'achèvement des projets de construction.
Généralement parlant, la valeur de ces pourcentages est déterminée en fonction du nombre de mois requis pour achever le projet de construction, le mois de démarrage du projet, la région où il est exécuté (Atlantique, Québec, Ontario, Prairies ou Colombie-Britannique) et le type de logement auquel il correspond (unifamilial, double, en rangée ou appartement). Cette composante de l'estimation de l'investissement n'a pas été révisée récemment.
Par exemple, prenons le cas d'un logement unifamilial dont la construction a débuté en janvier, en Ontario. Si le projet ne demande qu'un mois pour être achevé, le pourcentage appliqué au premier mois sera de 100 %. Par contre, s'il faut deux mois pour l'achever, le coefficient sera, par exemple, égal à 49 % pour le premier mois et à 51 % pour le deuxième, et ainsi de suite. Les travaux pourraient s'échelonner sur 21 mois, mais les projets aussi longs sont rares. En fait, seule une faible proportion de projets de construction dure plus d'une année.
Le tableau qui suit donne le pourcentage de construction ajoutée dans le cas d'un logement unifamilial mis en chantier en Ontario, en janvier :
| Mois | % de construction ajoutée | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ....21 | |
| 1 | 100 % | 0 % | 0 % | 0 % | 0 % | ....0 % |
| 2 | 49 % | 51 % | 0 % | 0 % | 0 % | ....0 % |
| 3 | 35 % | 37 % | 28 % | 0 % | 0 % | ....0 % |
| 4 | 22 % | 29 % | 29 % | 20 % | 0 % | ....0 % |
| 5 | 30 % | 25 % | 20 % | 13 % | 12 % | ....0 % |
| ....21 | 1 % | 10 % | 0 % | 0 % | 0 % | ....11 % |
2) Production durant le mois d'activité
L'étape suivante consiste à calculer la production durant le mois d'activité d'après les données des tableaux 2 et 3. L'exemple qui suit permet de mieux comprendre cette méthode de répartition.
Supposons que nous voulons obtenir la production du mois de janvier 19XX, durant lequel 1 047 unités ont été achevées selon le tableau 2. Parmi ces unités, 41 ont été construites en un mois, 81 en deux mois, 108 en trois mois, et ainsi de suite.
Pour les projets de construction achevés en un seul mois, l'ensemble des 41 unités est attribuée au premier mois d'activité. Par contre, pour refléter l'avancement des travaux des 81 projets de construction achevés en deux mois, quelle proportion doit être imputée au premier mois d'activité? D'après les pourcentages du tableau 3, cette proportion serait égale à 49 % x 81= 40 « unités équivalentes ». Des 108 unités achevées en trois mois, combien devraient être imputées au premier mois d'activité? D'après le tableau 3 de nouveau, la proportion serait de 35 % x 108= 38 « unités équivalentes », et ainsi de suite. Ce calcul est effectué jusqu'à ce que la distribution des 1 047 unités achevées en janvier soit répartie sur 21 mois d'activité.
À partir de cet exemple, nous obtiendrions le tableau qui suit.
| Durée/Mois d'activité | 1 | 2 | 3 | 4 | Note ....: et ainsi de suite | Nombre total d'unités |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 41 | 0 | 0 | 0 | Note ....: et ainsi de suite | 41 |
| 2 | 40 | 41 | 0 | 0 | Note ....: et ainsi de suite | 81 |
| 3 | 38 | 40 | 30 | 0 | Note ....: et ainsi de suite | 108 |
| 4 | 30 | 39 | 39 | 27 | Note ....: et ainsi de suite | 135 |
| Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite |
| Total | 265 | 240 | 185 | 137 | Note ....: et ainsi de suite | 1 047 |
| Coefficient de mise en place (CMEP) | 25,3 | 22,9 | 17,7 | 13,1 | Note ....: et ainsi de suite | 100 |
Lorsque le processus de répartition est achevé, les coefficients de mise en place (CMEP) sont obtenus en additionnant la production physique pour chacune des colonnes du tableau 4 et en divisant les totaux ainsi obtenus par le nombre total d'unités achevées en janvier.
Cinquième étape : Niveau des travaux mis en place (It )
À ce stade, toutes les variables nécessaires pour le calcul de la valeur des travaux mis en place au moyen de l'équation (1), c'est à dire CMC, MC et CMEP, ont été dérivées en suivant les étapes précédentes. En supposant que nous ayons calculé la valeur de ces variables pour janvier 19XX et pour les mois précédents, nous obtenons le tableau général qui suit (dans le cas des logements unifamiliaux en Ontario).
| Mois de mise en chantier | MC | CMC | CMEP (%), selon l'avancement des travaux | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | ....21 | |||
| Jan. XX | 1 157 | 144 987 | 25 3 | 22 9 | 17 7 | 13 1 | ....0,1 |
| Déc. XX | 1 627 | 141 593 | 26 0 | 24 0 | 18 0 | 10 2 | ....0,1 |
| Nov. XX | 1 875 | 141 288 | 24 0 | 27 0 | 18 0 | 11 1 | ....0,1 |
| Oct. XX | 2 031 | 139 520 | 24 0 | 28 1 | 22 3 | 10 2 | ....0,1 |
| Sept. XX | 2 141 | 139 313 | 23 0 | 29 5 | 20 5 | 10 4 | ....0,1 |
| Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite | Note ....: et ainsi de suite |
L'investissement pour un mois donné (t) dépend non seulement du nombre de mises en chantier, du coût d'une mise en chantier pour le mois courant, mais aussi de l'avancement des projets de construction lancés les mois précédents. En supposant que nous voulions calculer la valeur de travaux mis en place pour janvier 19XX, l'application de l'équation (1) donne le résultat suivant :
It = (1 157 x 144 987) x 0,253
+ (1 627 x 141 593) x 0,240
+ (1 875 x 141 288) x 0,180
+ (2 031 x 139 520) x 0,102
+ ....