Kelowna, une ville riveraine située dans la vallée de l’Okanagan, dans l’Intérieur sud de la Colombie-Britannique, attire depuis longtemps les nouveaux arrivants dans son décor pittoresque.
Selon le Recensement de la population de 2021, 222 162 personnes habitaient la région métropolitaine de recensement (RMR) de Kelowna. Cette RMR comprend des régions avoisinantes comme la municipalité de Lake Country, laquelle se situe au 16e rang des municipalités (parmi celles qui comptent au moins 5 000 habitants) affichant les plus fortes croissances démographiques au Canada.
La population de Kelowna a augmenté de 14,0 % depuis 2016 comparativement à la moyenne provinciale de 7,6 % et la moyenne nationale de 5,2 %. Il s’agit également du taux de croissance sur cinq ans le plus élevé parmi les RMR; seule la RMR de Chilliwack (+12,1 %), plus près de Vancouver, a affiché un taux se rapprochant de celui de Kelowna.
La croissance constante de la population s’est accompagnée d’une hausse de la demande de logements, ce qui s’est traduit en une augmentation des coûts et en une baisse de l’accession à la propriété pour de nombreux résidents de Kelowna.
La plus forte hausse du nombre de ménages locataires parmi les régions urbaines
À Kelowna, le nombre de ménages locataires a progressé de plus de la moitié (+54,1 %) de 2011 à 2021. Cette proportion représente le taux de croissance le plus marqué parmi les RMR et se situe bien au-delà de la moyenne nationale de 21,5 %.
En 2021, on comptait 94 335 ménages à Kelowna, ce qui représente une variation de 15,9 % par rapport à 2016. Le taux d’accession à la propriété était de 70,7 %, devant la moyenne provinciale de 66,8 %. Environ 3 ménages sur 10 (29,2 %) étaient des ménages locataires.
L’augmentation des frais de logements est plus prononcée pour les locataires
Plus de 4 ménages locataires sur 10 (43,7 %) à Kelowna dépensaient 30 % ou plus de leur revenu pour payer leur logement en 2021, un taux qui représente plus du double de celui des ménages propriétaires (17,7 %).
En 2021, les frais de logement mensuels moyens se chiffraient à 1 618 $ pour les propriétaires et à 1 546 $ pour les locataires, en hausse de 411 $ pour les propriétaires et de 447 $ pour les locataires par rapport à 10 ans auparavant. Pour les locataires, cette augmentation s’est principalement produite au cours de la période allant de 2016 à 2021. Il s’agit d’un indicateur de la croissance de la demande, qui exerce une pression à la hausse sur les prix du marché locatif.
La hausse de la demande s’explique en partie par le fait qu’un plus grand nombre d’acheteurs potentiels ont opté pour la location en raison de l’augmentation des prix des maisons et de l’offre de logements. Depuis quelques années, la population canadienne est témoin de ce phénomène grandissant, tout comme d’une importante migration de résidents des grandes villes vers de plus petites régions urbaines — comme Kelowna — pour trouver des propriétés plus abordables, en particulier durant la pandémie de COVID-19.
Près de la moitié des nouvelles constructions étaient occupées par des locataires en 2021
Selon le Recensement de 2021, la valeur moyenne estimée par le propriétaire d’un logement individuel non attenant à Kelowna a crû fortement pour passer de 551 000 $ en 2011 à 943 000 $ en 2021.
La valeur moyenne des autres logements individuels attenants, comme les maisons jumelées et en rangée, a augmenté pour passer de 382 400 $ à 644 000 $. Les appartements (y compris ceux situés dans des immeubles à hauteur restreinte ou des tours d’habitation et les duplex) ont affiché la plus forte croissance de la valeur moyenne, laquelle a progressé de près des trois quarts (+73,8 %) pour s’établir à 593 000 $ en 2021, ce qui représente un taux légèrement supérieur à celui des logements individuels (+71,1 %).
À Kelowna, près de la moitié (47,7 %) des logements occupés construits de 2016 à 2021 étaient occupés par des locataires. Cette proportion est supérieure à la moyenne nationale (40,4 %), mais elle est inférieure à celles d’autres RMR comme Québec (61,3 %), Halifax (60,7 %) et Montréal (55,1 %).
Les condos représentaient plus de 4 logements sur 10 (42,8 %) construits à Kelowna de 2016 à 2021. Les deux tiers des condos construits au cours de cette période étaient des propriétés locatives. À titre de comparaison, 4 condos sur 5 construits de 1991 à 2000 étaient occupés par le propriétaire.
En 2020, près de 1 famille sur 10 (9,4 %) à Kelowna a déclaré un revenu de location, ce qui place la ville au quatrième rang à l'échelle nationale, derrière Vancouver (11,2 %), Victoria (10,4 %) et Toronto (9,8 %).
Un portrait récent
En 2022, le loyer moyen d’un logement comptant deux chambres à coucher à Kelowna se chiffrait à 1 665 $ par mois et celui d’un logement comptant trois chambres à coucher, à 2 193 $. Pour les immeubles d’appartements de six logements et plus, le taux d’inoccupation était de 1,2 %, en baisse par rapport au taux de 2,1 % observé en 2020.
De janvier à juin 2023, 1 765 logements mis en chantier et 967 logements achevés ont été dénombrés à Kelowna. Les mises en chantier (+14 %) et les achèvements (+2 %) ont tous deux affiché une hausse par rapport à la même période en 2022.
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